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我が国土地市場の動向と対策

発表時間:2014-07-18 | 字体拡大 | 字体縮小

著者:張杰 | 出所:光明日報

 2009年以来、国土資源部、中国社会科学院と首都経済貿易大学などの組織における研究者で構成された中国土地市場指数(略語中地指数、China Land Index、CLI)研究グループは、市場規模、譲渡価格、供給体制、利用集約と土地史上景気などのサブ·インデックスを基盤に、大量な調査、シミュレーション計算やデータ検証を経て、中国土地市場指数を構築し、2004年から2014年の具体的な数値を算出し、我が国の土地市場の発展動向を描いている。

 2014年第一四半期における我が国土地市場動向——CLI総合分析

 2014年のデータから見れば、CLIの大幅な急落は、2014年第一四半期における我が国の土地市場のエリア分化傾向と都市の発展パターンを反映したのみならず、全国の都市化、近代化改革プロセスにおける土地市場発展の内在的なパワー、及び中国の土地市場の規制政策の継続性も示している。長期にわたる時系列の分析より、時期の原因もありながら、(例え2014年両会の開催前後)全体的には、まだ正常な変動範囲であり、即ち、合理的な範囲内で変動しているということである。

 サブ·インデックスの動作は、目下我が国土地市場モデル転換発展プロセスにおける調整政策の役割と影響の程度を反映している。一方、土地に対する10年間にわたる調整とコントロールを通して、規制政策はある程度の安定性と継続性が形成されている。他方、全国両会の開催により、中央政府土地制度の改革、人口都市化と市場化調整コントロールの長期的効率的な発展の考えが土地市場に実質的な影響を与えたことも浮き彫りになっている。総合的に国内外の発展動向を見ると、第一四半期CLI中国土地市場指数の変化は、経済発展のモデル転換という背景において、我が国土地要素市場化の程度が絶えず上昇してきている動向をすでに示している。

 市場規模、譲渡価格、土地景気サブ·インデックスの分析

 第一に、市場規模指数は半分に減少した。データ分析で以下の2点が明らかになった。一方では、我が国マクロ経済発展の実状に基づき、現在土地市場の規模は総体的に大きく、第一四半期におけるデータの急減が市場供給変化の正常な変動である。他方では、分配用土地の供給量が大幅に減少した現実からも、政府によるマクロコントロールの積極的な役割が反映されている。

 第二に、譲渡価格指数は安定している中で上がりつつある。総合的に見ると、2014年第一四半期価格指数の上昇は、国家政策、ローカル制御、エリア分化と市場自体の剛性的な需要から大きな影響を受けている。不動産開発投資の落下、不動産開発企業による土地購入の面積の減少、全国分譲不動産販売の同比減少、都市土地価格を観測する観測された105都市における地価の値上がりの幅が7つの四半期で初めて狭めた背景において、注目すべきところは、北京、上海など一流都市の経営性土地の割増率が平均的に49.17%に達しており、同時に、都市内部、エリア間の二相分化の発展動向が現れたことである。

 第三に、土地景気指数が減少した。第一四半期データ構成指数の変化は、我が国の現在のマクロ経済発展が短期的に政策の刺激に頼り、長期的に市場内在の変動の総合的な動向に頼ることを反映している。データの変化は、中央政府による「安定な成長、構造の調整、方法の転換、改革の促進」という背景における土地市場の内在的な変化を示している。

 全体的に見れば、国家の都市化、市場化などの政策による多重的効果、財務税、土地などの短期的効果、及び地方政府の刺激作用が互いに影響し合うことで、我が国の土地市場は2014年第一四半期から供給市場の変化により適応するようになった。

 新型都市化を背景とした我が国土地市場発展に関する提言

 市場の変動を理性的に認識し、調整措置を適宜取る。第一四半期CLI中国土地市場指数の変動状況から見れば、我が国の土地市場には、規模と景気という二つのサブ·インデックスが大幅的に減少した市場変動が現れた。市場における変動は、資源利用と需要と供給変化の有機的な調整である。ある程度の市場変動は、供給バランス、政策の導き、市場予期など要素から総合的な影響を受けており、市場経済の客観的な発展ルールに従っているものである。土地市場の変動は、合理性、必然性と適応性を持っており、健全な土地市場は、変動している中で、調整と発展が得られる。我が国土地市場の持続的且つ科学的な発展を促進するために、短期と長期、局部と全体、市場と政府などの関連要素を統合的に考え、市場変化により、調整コントロールの方向と措置を調節し、適宜な調整を通じて、過度な変動と長過ぎる調整時間を防き、土地市場の安定な発展を保持すべきである。

 合理的な市場変動を把握し、配分における資源の役割を発揮する。土地市場の発展と改善には、土地供給など市場規模変化の量の増加のみならず、価格の変動による市場変化の頻度と方向の質的な向上、さらに、相対的なバランスが取れた土地の利用構造と利用方法の科学的モデル転換なども含まれている。したがって、市場自体が修正できる僅かな変動に干渉せず、土地市場の合理的な変動動向を把握し、土地の供給と需要、価格、構造、集約、譲渡金などの面において、市場構造を充分に利用することで、マクロ経済の安定と健全な発展に適応でき、促進させるような土地市場を作り、土地資源の配分における土地資源の決定的な役割を生かすことができる。

 新型都市化を緊密に結びつけ、土地利用計画のモデル転換をタイムリーに行う。合理的な配置と効果的な導きを通じて、科学的な土地利用計画は、構造の最適化と効率の向上、そして都市化過程における産業用地の需要を満たし、土地要素のレベルで新型都市化に開発のサポートと市場パワーを提供することができる。現在、土地市場は国家新型都市化の計画と実施に密接に連携とサポートする必要があり、土地市場の発展と要素参与の角度から、土地使用方式を転換することによって、都市発展の方式と経済発展の質を高め、土地市場資源を我が国の新型都市化建設に生かせるように導くべきである。産地協調、人と土地の連携などのメカニズムを構築し、配置エリアに都市用地のパターンを発展し、市場主導、行政支援などの傾向を推進させるには、「空間管理+合理利用」のようなマクロ微調整コントロール作用をよりよく発揮すべきである。

 マクロ発展政策に立脚し、土地供給構造の分化を図る。土地市場の複雑且つ多変な状況に直面する際、最近の2年間、あるいは、十八大以来中央により頒布され、実施されてきた一連のマクロ政策、特に、空間計画、地域政策、産業政策と生計工程プロジェクトに基づき、適応性、分化性の土地供給政策を研究し、徹底的に実行すべきである。例えば、建設用土地の総量を厳重にコントロールし、新型都市化建設の要求を保障し、新増された建設用土地に地域制御を実施し、比率的に減少させること。北京や上海のような巨大都市、一流都市、他の都市及び農村部に異なる土地供給政策を実行すること。国家に支持されている都市化モデルにある都市群の一体化、流域経済、エリア合作などに対し、積極的に支援すると同時に、エンクロージャーや土地の無駄遣いなどの現象を防ぐために、土地柄に合わせた適宜な土地供給政策を指す必要があること。新増産業用地譲渡の弾力的な年期制度の実施を通じて、一般工業項目用地の譲渡年限を延長し、工業用地の譲渡価額が位置する地域の基準価格を下回ることのないようなコントロール政策を通じて、節約の集約レベルを高めることなど。

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